Volgens hoogleraar
Marc Francke is momenteel
geen sprake van daling van woningprijzen, aldus een artikel op nu.nl. Dat kan mijns inziens alleen verklaard worden door stagnatie. Feit is dat woningen zo duur zijn dat starters zich deze niet of nauwelijks kunnen permitteren, zelfs wanneer ze een dubbel inkomen hebben. Maar, als dat zo is, dan stagneert toch ook de doorstroom? Immers bestaande woningen die worden gekocht moeten toch ook worden verkocht? Maar als starters deze zich niet kunnen permitteren, wie koopt deze dan? De dynamiek in de woningmarkt wordt voor een deel bepaald door natuurlijk verloop; mensen worden ouder en op een gegeven moment laten zij een leeg huis achter dat op de markt komt. In een gezonde markt zorgt de doorstroom ervoor dat dit huis wordt verkocht, echter wanneer de instroom van onderen stagneert, stagneert de doorstroom. Zo moeilijk is dat niet. Daar komt de demografische ontwikkeling bij; de bevolking veroudert. Maar, dan betekent dit natuurlijk ook dat op enig moment in de toekomst de uitstroom de instroom overtreft, wat een overschot aan woningen tot gevolg heeft. Daarnaast is natuurlijk ook de inkomensontwikkeling van groot belang; wanneer de prijs van nieuwe of bestaande starters-woningen de draagkracht van nieuwkomers overtreft, is de prijs te hoog (in ieder geval in dit segment), vervolgens zorgt een dalende prijs in de startersklasse natuurlijk voor een ripple effect.
Als de prijzen dan te hoog zijn, wat is daarvan dan de oorzaak?
Ik durf de stelling aan dat hypotheekrenteaftrek in samenhang met inkomensbelasting hieraan een belangrijke bijdrage hebben geleverd. De inkomstenbelasting is in Nederland hoog, maar kan worden gedrukt door de financiering van de eigen woning. Hiervan is immers de rente (in de meeste gevallen) geheel of voor een groot gedeelte aftrekbaar. En, wij Nederlanders zijn uitermate gemotiveerd om manieren te vinden om minder aan de fiscus te hoeven afdragen. Wat is de consequentie daarvan? Een enorme stimulans van het eigen woningbezit. Of, anders gezegd, een grote druk op mensen om een woning te kopen, anders ben je wel een dief uit eigen portemonnee en een enorme vette worst voor alle verkopers van financiele producten.
Incentives work. Echter, deze druk heeft een prijsopdrijvend effect gehad, waarvan vooral de baby boomers hebben kunnen profiteren. Meer schuld, meer aftrek, meer vraag, hogere prijzen, meer schuld... Maar we moeten het wel allemaal blijven verdienen om het primamidespel te kunnen blijven spelen. Zo bezien zijn veel mensen slaaf geworden van hun woning. Wie hebben geprofiteerd? De banken (kapitaalverstrekkers) en financiele dienstverleners (ik krijg het nauwelijks m'n mond uit: diensten? voor wie?), de project ontwikkelaars (prijsopdrijving), de overheden (overdrachts belasting, WOZ, woningforfait). En wie betalen? Uiteindelijk de burgers natuurlijk.
Maar wat moeten we daar dan aan doen? De hypotheekrente aftrek afschaffen dan maar?
Het antwoord ligt in een aanpak waarin renteaftrek, WOZ, overdrachtsbelasting, woning forfait en inkomstenbelasting in samenhang worden bekeken. Aanvankelijk is het systeem van renteaftrek misschien wel op goede gronden opgezet, het is echter ontaard. En, we kunnen in de huidige situatie niet zonder. Bedenk je maar eens wat er gebeurt als je deze aftrek afschaft; huizenbezitters zullen massaal hun woning niet langer kunnen betalen. Afschaf van de regeling moet dus geleidelijk gebeuren, in samenhang met een aanpassing van de inkomstenbelasting. Hierbij dienen andere posten als woningforfait, WOZ en overdrachtsbelasting te worden afgeschaft of aangepast.